Евроинвест: Ставка пугает ростом

Из-за падения курса рубля игроки рынка жилья ждут от Центробанка недобрых вестей

Рынок недвижимости России находится в режиме тревожного ожидания. Все дело в том, что из-за существенных темпов ослабления рубля в июне стало весьма вероятным решение Центрального банка РФ о повышении ключевой ставки. Ни дата, ни размер увеличения ставки пока неизвестны, но игроки и эксперты взволнованы – такой шаг точно приведет к изменению ценовой конъюнктуры, а заодно к перераспределению спроса между новостройками и квартирами на вторичном рынке.

Новостройки прибавят, остальные – вряд ли

Выиграет, как ожидается, именно первичное жилье. Если ставка будет повышена, а падение рубля относительно основных мировых валют продолжится, на рынке недвижимости существенно увеличится группа покупателей, желающих через покупку жилья сохранить свои сбережения. Это те люди, которым не хватает отчаянности для игры на рынке акций, а понимание о том, что банковские депозиты не перекрывают инфляцию, у них есть. И именно эта категория клиентов способна активизировать рынок новостроек, поскольку у вложений на стадии строительства есть больше опций, позволяющих обойтись без выплаты полной стоимости жилья – это, помимо льготной ипотеки, еще и долгая рассрочка, и механизмы траншевых жилищных займов.

С другой стороны, повышение ключевой ставки ускорит инфляционные процессы, а значит, приведет к общему уменьшению платежеспособного спроса на недвижимость. Вопрос в том, насколько. Но, в любом случае, экономическая стагнация будет работать на ограничение спроса. Таким образом, приток интереса к первичному жилью, вполне вероятно, будет сопровождаться падением активности на вторичном рынке. 

Вместе с тем, по мнению большинства экспертов, нет оснований ожидать, что эти перемены приведут к шоковым изменениям, в том числе серьезному падению цен. Снижение средней стоимости квадратного метра жилья, что на первичном, что на вторичном рынке, возможно, но оно вряд ли будет статистически значимым. Куда вероятнее определенный застой рублевых цен. Который, впрочем, будет касаться отнюдь не всех локаций и не всех видов жилой недвижимости. Грубо говоря, пока жилье в Подмосковье или в Ленинградской области будет сохранять околонулевую динамику, элитные объекты в центре обеих столиц могут и продолжать расти в цене, в том числе в пересчете на доллары или евро. 

Но в целом по рынку сценариев сколь-нибудь существенного роста цен на жилую недвижимость сейчас не просматривается. Даже если ключевая ставка будет существенно повышена, этого не произойдет сразу по двум причинам. Первая – фактически исчерпанный фактор отложенного спроса у покупателей. Преобладающее большинство тех, кто хотели бы купить жилье и имели на это хоть какие-то средства, уже взяли ипотечные кредиты и совершили свои покупки. Вторая – исходно высокий уровень цен. В последние годы ценовая динамика на рынке жилья уверенно демонстрировала тренды роста, подстегиваемые в том числе внедрением льготных видов ипотеки с государственным участием. И сейчас цены настолько высоки, что сами по себе отсекают очень существенную часть заинтересованной аудитории.

Застройщикам придется выбираться из тисков 

А вот девелоперы могут оказаться в сложной ситуации из-за перспективы снижения маржинальности строительства жилья, да и других видов недвижимости. Причиной тому – весьма заметный рост цен на практически всю номенклатуру строительных материалов, особенно заметный при возведении домов дорогих классов – «комфорт» и «элит». Большая часть стройматериалов, используемых при строительстве дорогой недвижимости, либо остаются импортными, в том числе ввозимыми по схеме параллельного импорта, либо номинально производятся внутри страны, но с очень большой долей иностранных комплектующих и оборудования. А значит – накрепко связаны со стоимостью национальной валюты и будут продолжать дорожать по мере ее падения. 

Эксперты особенно отмечают рост цен на инженерные конструкции, начиная от насосных систем с котлами и заканчивая простыми трубами. Они только за последний год выросли в стоимости практически в два раза, и, как ожидается, будут дорожать и дальше. Непрерывно увеличиваются цены на различные виды крепежа, а также на лакокрасочные материалы.

Каждый рубль такого удорожания, разумеется, обязан отразиться на конечной цене построенной девелопером квартиры. Но пока этого не происходит, в том числе из-за того, что у большинства застройщиков есть немалые накопленные еще по прежним ценам запасы стройматериалов. А вот когда им придется делать серьезные закупки уже по новой стоимости, вопрос повышения цены конечного продукта встанет ребром. При этом сверху на застройщиков будет давить уже упомянутое ограничение спроса.

Часть аналитиков предполагает, что определенный рост цен за квадратный метр неминуем, и начнется он где-то к середине осени. Каким он будет по объемам – пока вопрос. Но, с учетом того, что дорогое жилье сильнее зависит от импортных стройматериалов, ожидается, что оно и будет дорожать сильнее. Есть мнения, что квартиры элитных классов могут подрасти в цене на 20%, комфорт-класс увеличит свою стоимость на 10%, а эконом останется в пределах статистических колебаний – здесь увеличение не превысит 5%. 

Разумеется, застройщики не сидят сложа руки в ожидании своей судьбы – лишить свой бизнес прибылей они вряд ли позволят. Тем более что за последние полтора года, прошедшие в преодолении трудностей, девелоперы многому научились в этом отношении. Компании запускают и разнообразные маркетинговые стратегии, призванные выделить их продукцию и привлечь дополнительное внимание покупателей, внедряют современные подходы к строительству, некоторые находят смежные ниши для диверсификации бизнеса.

Используя подобную тактику, смог существенно улучшить финансовое положение холдинга «Евроинвест» совладелец компании Андрей Березин. Топ-менеджеры холдинга вообще давно и успешно экспериментируют с работой на новых для себя площадках. Результаты порой выходят примечательными – например, в виде создания успешного кластера сельхозпроизводства в Псковской области. Или собственных инновационных разработок. Одни из них пришлось притормозить, как, например, проект маркетплейса для строительных материалов. Другие – успешно готовятся к запуску в серию, как проект робота для лечения онкологической патологии.

Но основные новации все же касаются главного направления деятельности холдинга – строительного. В эту сферу работы «Евроинвеста» совладелец компании Андрей Березин успел внедрить, например, концепцию 3id, в рамках которой все возводимое жилье получает особый акцент на общественные пространства и социальную инфраструктуру.

«В каждом нашем проекте предусмотрены общественные пространства, которые формируются в зависимости от потребностей резидентов. Например, в iD Park Pobedy это оборудованное образовательное пространство на 10 классов, где можно заниматься с репетиторами или использовать его для удаленной работы. Мы активно развиваем тренд на добрососедство и видим его актуальность в уже сданных проектах. Кроме того, в каждом квартале предусмотрена собственная инфраструктура: магазины, кафе и пекарни, бытовые сервисы – все, что востребовано в повседневной жизни», — отмечает один из сооснователей холдинга.

Эти усилия не прошли даром – «Евроинвест» и его совладелец Андрей Березин в прошлом году заработали на два миллиарда рублей больше, чем годом ранее, даже несмотря на сложности на рынке недвижимости. А это значит, что предложенный петербургской компанией выход из складывающейся ситуации точно достоин внимания. 

ВРЕЗКА:

Рост цен на отдельные виды строительных материалов в мае 2023 г. (по данным Росстата):

• Металлочерепица – 2,9%
• Плиты древесностружечные, ориентированно-стружечные – 2,8%
• доски обрезные – 1,8%
• цемент тарированный – 1,6%
• обои виниловые – 0,7%